TITOLI DERIVATI: MBS (MORTGAGE BACKED SECURITY)

Gli MBS sono titoli garantiti da mutui ipotecari. Nella pratica finanziaria americana le MBS sono titoli emessi da un intermediario specializzato a fronte di un “pacchetto” di mutui ipotecari (mortgages) di cui egli si è reso cessionario dal mutuante. Nella pratica americana mutui ipotecari vengono accesi per finanziare o rifinanziare l’acquisto di una casa residenziale o di altre proprietà immobiliari e hanno la durata abbastanza lunga, generalmente da 15 a 30 anni, durante la quale il mutuatario rimborsa il debito con rate mensili comprensive di capitale e interessi. 

Per aumentare il giro d’affari gli istituti mutuanti (per lo più piccole banche regionali) si rifinanziano cedendo gruppi di mutui con caratteristiche simili a istituzioni specializzate, principalmente la Federal National Mortgage Association (FNMA, conosciuta col nomignolo di Fannie Mae), la Government National Mortgage Association (GNMA,Ginnie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Association (FHMLC, Freddie Mac). Queste raggruppano i mutui in pacchetti a fronte dei quali emettono titoli denominati mortgage backed securities che essi garantiscono e che sono collocati presso il pubblico.

L’insieme di questi agenti e di queste operazioni costituisce il secondary mortgage market cui attingono gli istituti mutuanti. Gli interessi e i rimborsi in linea capitale dei mutui ceduti sono destinati a pagare gli interessi e a rimborsare in linea capitale le MBS. Le MBS sono comparse per la prima volta negli Stati Uniti dove hanno preso avvio agli inizi degli anni Settanta per impulso del Governo che intendeva creare un mercato secondario per i mutui ipotecari e i finanziamenti all’edilizia residenziale. 

Vennero costituite, con atto del Congresso, due organizzazioni per creare un mercato secondario ai mutui ipotecari (mortgages) mediante la cartolarizzazione: la GNMA (le si deve la prima cartolarizzazione di mutui ipotecari nel 1970) e la FHLMC. Altra organizzazione legata al Governo federale e attiva nella cartolarizzazione dei mutui è la FNMA, costituita come agenzia governativa nel 1938 e oggi trasformata in società di diritto privato. 

Peraltro qualcosa di simile alle mortgage backed securities già esisteva in Europa da duecento anni con le Pfandbriefe tedesche, omologo delle cartelle di credito fondiario emesse in Italia fino al gennaio 1976. 

Chi acquista una MBS finanzia indirettamente l’acquisto di case o il fabbisogno finanziario di imprese. Le MBS sono un mezzo per le piccole banche regionali statunitensi per concedere mutui ai clienti senza impiegare la propria raccolta. Si distinguono le residential mortgage backed securities (RMBS), destinate all’acquisto di abitazioni residenziali private dallecommercial mortgage backed securities (CMBS) riservate al finanziamento per la realizzazione o per l’acquisto di proprietà immobiliari per uso commerciale quali condomini, negozi, ristoranti, sale di esposizione, supermercati ecc. 

Le MBS possono essere offerte direttamente, o raggruppate in altri titoli denominati real estate mortgage investment conduit (REMIC), ovvero costituire la base di financial derivatives denominati stripped mortgage backed securities (SMBS).

Fonte: bannkipedia